Las subastas inmobiliarias son la solución idónea si se desea comprar una propiedad a un coste más bajo del que establece el mercado. De hecho, es posible conseguir una rebaja de hasta el 50%. Pero ¿sabes cómo funcionan las subastas de pisos? ¿O cuáles son los requisitos para participar en una? Atento, porque tienes las respuestas a estas y otras preguntas en este post.
¿Qué son las subastas de pisos?
Las subastas de inmuebles son el resultado de un proceso judicial por el cual una entidad o persona solicita al juzgado la subasta de una vivienda hipotecada o embargada con el fin de cobrar una deuda. ¿Un ejemplo? Si un propietario no cumple con el pago de su hipoteca, el banco puede embargar el bien y subastarlo a un coste inferior que el que tendría en circunstancias normales.
De acuerdo con estadísticas proporcionadas por el Instituto Nacional de Estadística (INE)¹, en el último trimestre de 2022 se registraron un total de 4159 casos de ejecuciones hipotecarias que afectaron a viviendas de particulares.
¿Cómo funcionan las subastas de pisos?
¿Quieres saber cómo funcionan las subastas inmobiliarias? En primer lugar, como te adelanté anteriormente, es importante comprender que la subasta se lleva a cabo cuando el demandante (normalmente la Administración Pública o el banco) busca recuperar una deuda a través de la venta pública de bienes que pueden estar sujetos a una hipoteca, embargo o haber sido utilizados como garantía.
Después, debe ser el juzgado quien la apruebe para, posteriormente, publicarla en el Boletín Oficial del Estado. En este momento, se establece un plazo para recoger las solicitudes y se pone una fecha límite de recepción de pujas. Por lo general, permanecen activas durante 20 días y es posible acceder a todas ellas a través del portal del BOE.
¿Cómo participar en una subasta activa?
Participar en subastas de inmuebles es muy sencillo. De hecho, desde 2015 se puede realizar de manera telemática. Para ello, solo hay que registrarse en el portal de subastas del BOE, desde donde podrás ver los anuncios de los pisos que se subastan, así como la fecha de puja.
Y, ¿qué ocurre cuando pujas por un inmueble? Recibes una notificación que detalla el momento en el que la has realizado y el precio ofrecido. Una vez finaliza la subasta se comunica quien es el ganador y su puja. Si no has sido tú, se te devuelve el depósito, pero si has sido el agraciado, formará parte del precio de la vivienda.
En este sentido, es importante conocer los requisitos de participación:
- Depósito. Para pujar en una subasta es imprescindible aportar el 5% del precio de salida del inmueble. Por ejemplo, si está valorado en 100 000 euros, tendrás que realizar un depósito de 5000 euros.
- Capacidad financiera. Las subastas, que funcionan igual de manera online que presencial, requieren de solvencia económica por parte del interesado para pagar el precio del inmueble. Si has ganado, tendrás un plazo máximo de 20 días para abonar la cantidad total requerida, pudiendo realizarse en efectivo o mediante un préstamo o hipoteca. Siguiendo con el ejemplo anterior, si la propiedad vale 100 000 euros y tú has ofrecido 120 000 euros, deberás abonar 115 000 euros (se descontarían los 5000 del depósito).
- Impuestos. Por supuesto, es necesario pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, así como los gastos del notario y registrador.
¿Quieres ser un profesional de las Inversiones Inmobiliarias?
Inicia gratis con nuestro curso gratuito en Bienes Raíces y te convertirás en todo un profesional.
¿Cómo funcionan las subastas de pisos con deudas a la Seguridad Social?
El procedimiento es el mismo, aunque hay algunas particularidades que conviene conocer. En este tipo de casos, el depósito no es del 5%, sino del 25% de la deuda reclamada por la entidad pública. Así, cuando se adquiere un inmueble, habrá que abonar el valor de la subasta, pero también las cargas de la propiedad.
Por lo general, cuando accedes a la ficha de la subasta en el BOE te aparecerá el valor final del inmueble, donde ya se incluye la deuda reclamada, pero es importante asegurarse, imprescindible para valorar si la operación merece o no la pena.
Valor de una subasta, ¿qué es?
Tal y como recoge Forbes², según datos proporcionados por Diario de Subastas, en España se llevan a cabo más de 3000 subastas inmobiliarias diarias. Además, los precios de partida de estos bienes suelen ser entre un 30% y un 50% más bajos que el promedio del mercado.
Pero, ¿cómo se calcula el valor de una subasta? Lo cierto es que, al contrario de lo que pueda parecer, no se tiene en cuenta el precio de mercado. Así, su valor se determina en base a la hipoteca concedida en su momento más la deuda pendiente.
Pongamos un ejemplo práctico para entenderlo mejor. Si una vivienda tiene una hipoteca de 80 000 euros y una deuda de 15 000 euros, el valor de subasta será de 95 000 euros.
Consideraciones a tener en cuenta en las subastas inmobiliarias
Ahora que ya sabes cómo funcionan las subastas de pisos y cómo puedes participar en una, es el momento de descubrir algunas consideraciones de interés:
¿Es posible conocer el estado del inmueble?
Lo cierto es que no. En la ficha solo aparece la referencia catastral de la propiedad, su dirección, metros cuadrados y distribución. Así, no hay imágenes o fotografías que te permitan conocer en qué estado se encuentra. Si quisieses saber más, tendrías que desplazarte hasta la zona para conocer otro tipo de detalles.
¿Qué ocurre con las posibles deudas pendientes?
En el caso de que existan deudas pendientes que no se hayan tenido en cuenta en el monto reclamado durante la subasta, el juzgado correspondiente las considerará canceladas. Dicho de otra manera, basta con pagar la puja. Cualquier tributo pendiente que no aparezca en el valor final del inmueble no es motivo de preocupación.
¿Cómo funcionan las subastas de pisos?: conclusiones finales
Como has podido comprobar, gracias a las subastas inmobiliarias puedes hacerte con una propiedad a un precio mucho más asequible. De hecho, las rebajas pueden llegar al 50%. Además, es posible participar de manera online, lo que facilita el proceso, haciéndolo accesible a todos, no solo a los grandes inversores. Ahora bien, recuerda que debes cumplir con una serie de requisitos, como abonar un depósito o tener solvencia económica, entre otros.
Espero que este post sobre cómo funcionan las subastas de pisos te haya resultado útil y recuerda, si quieres seguir formándote en el sector de bienes raíces, no dudes en seguir leyendo mis posts.
Hacia tu libertad financiera.
¿Quieres aprender a "Invertir en Inmuebles"?
Descubre el arma secreta del inversor profesional con nuestro Ebook Gratuito.
