Seguramente habrás leído en los periódicos anuncios de venta judicial, que por lo general (te permiten comprar a un precio inferior al del mercado.
Bueno, ¿quieres saber cómo?
Si tienes curiosidad, tienes motivos de sobra: las subastas inmobiliarias son una de las formas más conocidas y prácticas de comprar una propiedad con descuento.
Por eso, no solo le he dedicado unas horas a esta estrategia de inversión en mi curso Invertir en Bienes Raíces , sino que incluso he creado un curso avanzado sobre subastas para darte toda la información adecuada.
En este artículo quiero compartir contigo mis 9 reglas para invertir con éxito en subastas inmobiliarias.
Gracias a la experiencia de cientos de subastas concluidas de la mejor manera, he creado una especie de “decálogo” que ahora pongo a vuestra disposición.
Pero empecemos por lo básico…
¿Cómo funcionan las subastas de bienes raíces?
Las subastas de bienes inmuebles, también llamadas Subastas Judiciales, constituyen una disposición ordenada por el Juez para transferir todos los derechos del deudor sobre el inmueble, a favor de quien gane la subasta.
Básicamente, la propiedad se pone a subasta y quien hace la mejor oferta la compra, convirtiéndola en su propiedad en todos los aspectos.
En particular, una o más partes, frecuentemente el banco y el condominio, después de intentar en vano recuperar su crédito del deudor, promueven la subasta del inmueble objeto de la hipoteca. La propiedad está anunciada y subastada .
Los tipos de subastas inmobiliarias
Las subastas inmobiliarias pueden ser de 2 tipos:
- Subastas con encanto
- Subastas sin encanto
En las subastas sin encanto, las ofertas presentadas por los distintos postores se hacen en sobre cerrado, incluyendo el depósito que, sin embargo, no puede ser inferior al 10% del precio ofertado.
Las ofertas pueden ser inferiores al precio base hasta un 25% como máximo. En este tipo de subasta no gana la puja más alta, sino que esta última se considera la base de la subasta y, posteriormente, se convoca a concurso entre los postores.
La subasta con encanto constituye una competencia entre todos los participantes, que el juez llama si la subasta sin encanto no tiene ningún resultado.
La licitación finaliza cuando han transcurrido al menos tres minutos desde la última puja, sin que ningún otro participante haya vuelto a lanzar la puja con un precio superior . En este tipo de subasta, el depósito lo pone el juez ejecutivo en el auto de venta en inmuebles con técnicas de alto rendimiento, conocidas solo por los profesionales del sector.
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Aquí están las 9 reglas para participar con éxito en las subastas de bienes raíces
Como te dije, en realidad he participado en cientos de subastas. Recuerdo que la primera docena fue un fracaso total, pero la primera vez que logré ganar, una pagó todas las anteriores.
Teniendo tanta experiencia, puedo decirles que el éxito en una subasta de bienes raíces se da sobre todo por una adecuada organización y atención a los detalles. Con el tiempo he creado un equipo especializado de personas con las que comparo y gestiono este tipo de operaciones.
Si realmente quieres convertirte en un inversionista de bienes raíces, también lo harás.
Mientras tanto, coge nota de estos 9 pasos para tener un esquema ya “probado en el campo” para comenzar:
1. Selección de tasaciones para encontrar las propiedades más comerciales.
Busque en línea, en los sitios web de los tribunales, en revistas y periódicos especializados.
2. Evaluación potencial de la propiedad.
Consulte con las agencias el precio potencial de venta actual de la propiedad.
3. Evaluación de posibles costos accesorios.
¿Cuáles son los impuestos, las cuotas de condominio vencidas y los cargos de cumplimiento? Llama al administrador y habla con los vecinos para obtener la mayor cantidad de información posible.
4. Preparación correcta de la solicitud de subasta.
Para saber el importe de los cheques y qué documentos se deben adjuntar, tienes que seguir las Instrucciones que encontrarás en las notificaciones de la Ordenanza y si tienes dudas, ponte en contacto con el Juzgado de referencia.
5. Presentación física del formulario de solicitud.
Se presenta en el Registro del Juzgado, en la sección de Ejecuciones Inmobiliarias, o directamente en la Notaría. Infórmate sobre el tiempo y los métodos. Define con antelación el precio máximo de tu última subida: te sugiero que lo fijes un 30% menos que el precio de mercado.
6. Pago del saldo.
Tienes 120 días para hacerlo mediante giro o transferencia bancarios.
7. Conviértete en propietario.
Efectivamente, te convertirás propietario de manera permanente cuando el juez del tribunal dicte el decreto de transferencia.
8. Cancelar hipotecas y transcripciones.
Es una información muy importante que debes saber, pero corresponde al Juzgado o al delegado de ventas cancelar las hipotecas y transcripciones que pesan sobre la propiedad.
9. Tener posesión de la propiedad.
Si la vivienda está ocupada, comprobar el motivo y cualquier contrato de alquiler, el alguacil establece el desalojo.
Estos son los pasos básicos para empezar con el pie derecho. Con el tiempo te darás cuenta de que también se necesita experiencia, suerte, tiempo, perseverancia y un equipo de personas organizadas para manejar todos los detalles.
Además de poder comprar una casa a precios muy asequibles, la ventaja de las subastas inmobiliarias es que las propiedades son tratadas directamente por el juez y por tanto son sinónimo de garantía.
El sistema de subasta es Win-Win:
– Ganan los inversores, que tendrán menos costes.
– Ganan los acreedores, que verán regresar más rápido los créditos.
Si estabas esperando el momento adecuado para comenzar a invertir en subastas, diría que puedes comenzar a invertir en inmuebles con técnicas de alto rendimiento, conocidas solo por los profesionales del sector.
Hacia tu libertad financiera.
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