La cesión del compromiso, también conocida como cesión de promesa o preliminar, no es solo una herramienta más en el mundo de las inversiones inmobiliarias. Es, en realidad, una de mis estrategias predilectas cuando se trata de alcanzar la anhelada Libertad Financiera.
Qué es la cesión de compromiso
La cesión de compromiso, es una operación en la que una de las partes de un contrato de promesa de compraventa (la persona que originalmente prometió comprar un inmueble) cede sus derechos y obligaciones del contrato a un tercero, permitiendo que este tercero se posicione como el nuevo comprador. Es como un “traspaso” de la posición que tenía en el contrato original.
Este es uno de los sistemas clásicos “sin dinero “ que siempre explico en el curso de Inversiones Inmobiliarias.
¿Quieres aprender a "Invertir en Inmuebles"?
Descubre el arma secreta del inversor profesional con nuestro Ebook Gratuito.
Cómo funciona la cesión de promesa
La cesión de promesa es un proceso fascinante y estratégico dentro del ámbito inmobiliario, especialmente cuando se involucra una prima de dinero. En esencia, esta operación se lleva a cabo cuando un comprador inicial, que ha establecido un contrato de promesa de compraventa con un vendedor, decide transferir sus derechos y obligaciones a un tercero antes de que se complete la venta final. Este tipo de modalidad ofrece una serie de ventajas notables, pero es esencial adentrarse en su mecanismo antes de aplicarlo.
Ahora bien, ¿cómo entra en juego la prima de dinero?
La “prima de dinero” entra en juego como una especie de señal o adelanto que garantiza la seriedad y compromiso de la operación. Es una cantidad pagada por el comprador original (cedente) al vendedor en el momento de establecer la promesa de compraventa. Esta prima es una muestra de compromiso y generalmente se descuenta del precio final de venta cuando se concreta la transacción.
Ahora, si el comprador original decide ceder su compromiso, puede transferir estos derechos a un tercero (cesionario). Este tercero, al aceptar la cesión de compromiso, también toma la responsabilidad del monto ya pagado como prima, y cuando la compraventa se concreta, esa cantidad también se descuenta del precio total del inmueble. Es decir, el cesionario reconoce la prima pagada por el cedente y la asume como si él mismo la hubiera dado.
En términos simples, mediante la cesión de promesa con una prima de dinero, un comprador inicial se compromete a comprar un inmueble dando una cantidad como señal. Si luego decide no continuar con la compra pero encuentra a alguien interesado, puede ceder sus derechos y obligaciones a ese nuevo comprador, quien respeta la cantidad dada como prima y la toma en cuenta en el monto final.
Cómo se hace la cesión de compromiso
La cesión de compromiso se formaliza mediante un contrato escrito en el que se detallan los derechos cedidos, la identidad de las partes, y las condiciones de la cesión. Es fundamental contar con el consentimiento de todas las partes involucradas y, en algunos casos, puede requerir notificación o aprobación de terceros.
Cuando no procede una promesa de cesión
Una cesión de promesa no procede cuando no cumple con los requisitos legales, se realiza sobre derechos intransferibles, se efectúa con fines ilícitos o cuando el contrato original prohíbe expresamente la cesión.
Es nula una cesión de derechos cuando el contrato original lo prohíbe, cuando los derechos son intransferibles por su naturaleza o por disposición legal, o cuando la cesión puede causar perjuicios a terceros.
Qué documentos se necesitan para una cesión preliminar
Aunque puede variar según la jurisdicción, generalmente se requiere un contrato escrito de cesión preliminar, documentos que acrediten la titularidad del cedente sobre los derechos en cuestión y, en ocasiones, el consentimiento de terceros.
Los participantes de Invertir en Inmuebles reciben un modelo de contrato preliminar con esta importante cláusula ya incluida
*Consejo: usa siempre tus modelos de contrato, no los preparados por la otra parte.
En muchos casos, la operación de cesión del preliminar se lleva a cabo a través del nombramiento de un tercero en el contrato preliminar.
El nombramiento es un método que debe utilizarse con precaución. De hecho, no ha estado diseñado por el legislador para hacer cesiones de contratos preliminares, sino porque fue concebido sin ánimo de lucro (por ejemplo, el padre que nombra al hijo).
Cómo puedo ganar con la cesión del compromiso
La forma de ganar dinero con las cesiones del compromiso es a través de la adquisición de propiedades a precios más bajos de lo que se podría conseguir de otra manera.
Para poder ganar, es necesario que los inmuebles reflejen ciertas características y sean revendibles a un precio mayor.
En primer lugar, necesitas saber qué ofrece el mercado y poder realizar una valoración adecuada. Un primer paso es estudiar el mercado en el que pretendes operar, monitorear los anuncios de agencias inmobiliarias y las webs más famosas (por ejemplo, idealista.es).
En particular, midiendo el tiempo de permanencia de estos anuncios en el escaparate y valorando por qué motivo no se venden los inmuebles (por ejemplo, precio demasiado alto, inmueble por reformar, área de bajo valor, pocos servicios, etc.).
Aquí algunos elementos a considerar:
- Tipología del inmueble – Ubicación
- Contexto circunstante – Características del inmueble
- Presencia de accesorios – Factores externos al inmueble
Te dejo un video explicativo del último Wake Up Call.
Conviene alquilar con opción a compra
El alquiler con opción a compra es una modalidad que se presenta como una solución innovadora para quienes desean adquirir un inmueble pero no cuentan con los medios económicos para hacerlo de manera inmediata. Bajo este esquema, se establece un convenio con el dueño del inmueble, pactando un período de alquiler con la posibilidad de adquirir la propiedad al término del mismo.
Este enfoque presenta beneficios notables:
- Ahorro Efectivo: Durante el plazo de alquiler, el inquilino puede ir destinando parte de sus ingresos para el futuro desembolso inicial de la vivienda.
- Experiencia Directa: Residir en la propiedad brinda al posible comprador la oportunidad de vivenciarla, asegurándose de que cumple con sus expectativas antes de realizar la inversión definitiva.
Respecto a las cesiones de compromiso, éstas resultan útiles en escenarios donde el comprador inicial no está en capacidad de cubrir el costo total del inmueble pero desea retener el derecho sobre él. Es decir, mediante la cesión de compromiso, se posibilita la adquisición del inmueble sin necesidad de desembolsar el monto total de manera instantánea.
Es posible utilizar la liquidación junto con la cesión del compromiso
La respuesta es sí y, de hecho, lo recomiendo cuando sea posible.
De esta manera tendrás una doble ventaja:
- Elevados descuentos durante la fase de adquisición del inmueble
- Ventajas fiscales, legales y financieras en la cesión del contrato preliminar
Por lo general, aquellos que se especializan en las liquidaciones, encuentran al nuevo comprador promisorio a quien se ceder el preliminar, mientras que él todavía está negociando la adquisición de la propiedad y el saldo a liquidar con el acreedor.
Para hacer las liquidaciones se necesita ser un negociador flexible y excelente. Entonces, si estás pensando en dedicarte a las liquidaciones, considera la técnica de la cesión del compromiso.
Si quieres seguir indagando más sobre inversiones inmobiliarias, te invito a que realices nuestro curso de inmuebles y descubras más contenido al detalle sobre invertir cómo invertir en Bienes Raíces.
Por lo tanto, será esencial contar en tu equipo con al menos un abogado especializado en inmuebles.
Pero espero que hayas entendido una cosa: que, con la información correcta, invertir en inmuebles se vuelve independiente de cuánto dinero tengas.
¿Quieres aprender a "Invertir en Inmuebles"?
Descubre el arma secreta del inversor profesional con nuestro Ebook Gratuito.
Ejemplo de cesión de compromiso
Supongamos que Juan está interesado en comprar una propiedad valorada en 300.000€, pero no tiene el capital suficiente para hacer la compra de inmediato. Sin embargo, el propietario de la propiedad está dispuesto a hacer una cesión del compromiso por 30.000€. Juan acuerda la cesión del compromiso y paga los 30.000€ acordados.
Según los términos del acuerdo, Juan debe pagar el resto del precio de la propiedad en cuotas mensuales durante un período de 5 años. Las cuotas mensuales acordadas ascienden a 4.500€. Al final de los 5 años, Juan habrá pagado un total de 270.000€ en cuotas, lo que equivale al precio total de la propiedad (300.000€) menos el monto de la cesión del compromiso (30.000€).
Durante este período de tiempo, Juan tiene el derecho de utilizar la propiedad, pero no tiene la propiedad en sí misma. Es decir, Juan puede vivir en la propiedad o alquilarla a un tercero para generar ingresos pasivos, pero el propietario original aún conserva el título de propiedad.
Si Juan cumple con todas las cuotas acordadas, al final del período de 5 años, el propietario original transferirá el título de propiedad a Juan, y éste se convertirá en el propietario legal de la propiedad.
En este ejemplo, la cesión del compromiso ha permitido a Juan adquirir una propiedad sin tener que pagar la cantidad total de la compra de inmediato. Al mismo tiempo, ha obtenido el derecho de utilizar la propiedad y generar ingresos pasivos con ella durante el período de tiempo que paga las cuotas mensuales acordadas. Además, al final del período de 5 años, Juan habrá ganado un activo valioso: la propiedad en sí misma.
Conclusión
Las cesiones del compromiso en inmuebles pueden ser una opción interesante para aquellos que buscan invertir en el mercado inmobiliario de una forma diferente. A través de este artículo, hemos explicado en qué consisten las cesiones del compromiso, cómo funcionan, cuáles son sus ventajas e inconvenientes, y cómo se puede ganar dinero con ellas.
Hacia tu Libertad Financiera.
¿Quieres aprender a "Invertir en Inmuebles"?
Descubre el arma secreta del inversor profesional con nuestro Ebook Gratuito.
